Masalah Hukum Pembeli Rumah Susun

Sabtu, 14 Mei 2016, 15:43:23 WIB - Surat_Pembaca

Foto: ANTARA

Permasalahan hukum yang dialami para pembeli rumah susun (Rusun) timbul dari hal-hal sebagai berikut:

  • Pada saat membeli Rusun umumnya para pembeli buta sekali terhadap undang-undang atau hukum yang berlaku bagi Rusun;
  • Para pembeli menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB) yang menyimpang, yang mengandung banyak klausul baku yang sebenarnya dilarang oleh UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Karena pembeli telah menandatangani PPJB yang panjang lebar, tulisan kecil, didesak kenaikan harga, dan tidak boleh dibawa pulang itu, akibatnya penjual selalu memakai PPJB itu sebagai alat paksa kepada para pembeli. Akibat selanjutnya para pembeli menjadi terhalang untuk menjalankan haknya sebagai konsumen;
  • PPJB yang benar harusnya tidak mengandung peraturan maupun sanksi tentang hal-hal yang berhubungan dengan penghunian maupun pengelolaan Rusun nantinya. PPJB yang menyimpang sebenarnya batal demi hukum, namun yang demikian itu pun para pembeli tidak tahu;
  • Karena para pembeli buta hukum, mereka tidak tahu bahwa mereka wajib berhimpun dalam Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) seperti tertera pada Pasal 74 Ayat (1) UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
  • Dalam UU Rumah Susun itu PPPSRS diberi status Badan Hukum, sebagai representasi yang sah secara hukum dari seluruh pemilik dan penghuni untuk menjalankan segala sesuatunya buat kepentingan bersama, di luar Rapat Umum Anggota. Jadi ada kekosongan dalam kesadaran hukum tentang Rusun di kalangan para pembeli.

Ketidaksadaran hukum para pembeli ini dimanfaatkan oleh penjual Rusun atau pelaku pembangunan dengan cara sebagai berikut:

  1. Meski Pasal 75 Ayat (1) UU Rumah Susun mengatakan bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS (hanya memfasilitasi), tetapi ia malah membentuk dan menguasai PPPSRS yang dibentuk secara di luar prosedur hukum. Ini menjadi kenyataan yang berlangsung selama puluhan tahun dan diakui oleh para pemilik;
  2. Pelaku pembangunan membuat aturan tata tertib Rapat Umum, menyelenggarakan Rapat Umum Anggota, dan mengesahkan AD/ART, padahal secara hukum yang boleh menyelenggarakan Rapat Umum Pembentukan PPPSRS hanyalah para pemilik yang sekaligus sebagai penghuni Rusun. Para penghuni non-pemilik oleh undang-undang tidak diberikan hak suara memilih dan dipilih dalam Rapat Pembentukan PPPSRS karena mereka bukan pemilik;
  3. Pelaku pembangunan atau penjual, apabila masih punya unit yang belum dijual, secara hukum ia hanya berstatus pemilik atas unitnya seperti halnya para pembeli. Tidak ada pasal yang mengatakan bahwa penjual boleh membentuk PPPSRS, karena hak suaranya hanya satu;
  4. Yang menyedihkan lagi, Pemerintah Daerah DKI Jakarta melalui tangan Dinas Perumahan dan Gedung mengesahkan dan mengakui adanya PPPSRS, tata tertib Rapat Umum, dan AD/ART bentukan penjual atau pelaku pembangunan yang nyata-nyata merugikan posisi hukum para pembeli. Pengesahan oleh Pemda ini selalu menjadi senjata pamungkas bagi penjual Rusun atau pelaku pembangunan bila ada pembeli yang melakukan protes kepadanya;
  5. Dalam AD/ART yang disahkan itu biasanya mengandung tiga penyimpangan undang-undang yang sangat nyata, antara lain yakni a) Kepemilikan hak suara dalam Rapat Umum didasarkan atas Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Dengan demikian siapa yang kaya, banyak punya unit, memiliki hak suaranya lebih dari yang punya hanya satu unit; b) Penggunaan hak suara dapat diwakilkan dengan cara memberi surat kuasa; c) Penyelewengan hukum atas Pasal 74 Ayat (1) UU Rumah Susun yang berbunyi, 'Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS' dengan menambahkan kata 'terutama' di depan kalimat asli ayat tersebut menjadi 'Terutama pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS'. Dengan penambahan kata 'terutama' itu akibatnya siapa saja wajib membentuk PPPSRS; d) Keadaan lemahnya posisi hukum para pembeli ini lebih diberatkan lagi dengan aksi penjual untuk menunda pemecahan sertifikat kepemilikan untuk memungkinkan dibuatnya Akta Jual Beli (AJB) yang kemudian harus disusul Balik Nama kepemilikan.Karena mundurnya waktu pemindahan hak ini kemudian pelaku pembangunan masih bisa mendaftarkan Rusun yang telah dilunasi para pembeli sebagai miliknya dalam penghitungan aset dalam laporan keuangan dalam Penawaran Umum Perdana maupun Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Karena tertundanya pengalihan hak milik (dalam sertfikat) yang sangat mungkin disengaja penjual, pembeli yang telah membayar lunas dikatakan bukan pemilik karena tidak memiliki sertifikat. KUHPerdata mengatur bahwa pembeli yang telah membayar lunas barang yang dibeli ia dinyatakan sebagai pemilik sah atas barang yang dibeli. Ini merujuk pada KUH Perdata Pasal 1474, 1475, 1477, dan 1482;
  6. Para pemilik telah membuat protes dan meminta kebenaran ditegakkan tetapi sampai sekarang belum berhasil karena pemerintah belum membantu dan tetap mengakui pelaku pembangunan sebagai pemilik PPPSRS, tata tertib Rapat serta AD ART yang dibuat pelaku pembangunan;
  7. Para pemilik yang sadar hukum berupaya susah payah membentuk PPPSRS secara taat tetapi sampai sekarang belum disahkan atau diakui keberadaannya oleh pemerintah.Dinas Perumahan pura-pura berlaku tidak memihak dengan cara menjadi penengah antara PPPSRS milik pelaku pembangunan dan PPPSRS asli milik para pemilik Rusun. Sebenarnya pemerintah mestinya menjadi eksekutor hukum bukan menjadi penengah antara si pelanggar hukum melawan pihak yang taat Hukum. Sangat menyedihkan bahwa para oknum pemegang kekuasaan eksekutif sepertinya berpihak kepada pelanggar hukum dan tidak mengusahakan penegakan hukum seperti seharusnya;
  8. Para pembeli, karena kurang tahu hukum, biasanya tidak mempermasalahkan dasar penyimpangan hukumnya tetapi hanya keberatan atas akibatnya yang langsung mengenai dirinya seperti: a) Tampilnya pengelola menjadi penguasa di Rusun mewakili pelaku pembangunan. Memang undang-undang mewajibkan pelaku pembangunan melakukan pengelolaan Rusun paling lama satu tahun dalam masa transisi, sebelum PPPSRS terbentuk. Tetapi setelah itu ia wajib mengalihkan hak pengelolaan kepada representasi para pemilik atau gabungan pemilik yaitu PPPSRS; b) Pengelola atas nama pelaku pembangunan selalu secara sepihak menaikkan tarif Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) tanpa berkonsultasi dengan para pemilik.
  9. Sebagai gambaran, di kawasan yang telah diatur para pemilik sendiri seperti Menara Latumeten dan Gading Icon, IPL hanya sebesar Rp7.000/m2/bulan tetapi di kawasan yang masih dikuasai PPPSRS pelaku pembangunan kebanyakan IPL sebesar antara Rp16.000 sampai Rp20.000/m2/bulan. Bahkan di Thamrin City dan Plaza Kenari Mas, IPL sebesar Rp60.000/m2/bulan. Di Menara Latumeten dan Gading Icon, penghuni membayar listrik dan air sebesar tarif resmi pemerintah, tetapi di kawasan lain yang masih dikuasai PPPSRS pelaku pembangunan harga itu ditambah sebesar 37 sampai 50 persen. Sinking fund yang seharusnya tidak boleh dipakai karena sebagai dana cadangan untuk perbaikan besar malah dipakai oleh pengelola atas nama pengembang. Dari situasi ini Menara Latumeten dan Gading Icon memiliki saldo cukup besar (miliaran rupiah) sedangkan di kawasan lain selalu defisit. Bahkan di ITC Mangga Dua dikabarkan bahwa PPPSRS yang dibentuk pengembang berutang Rp100 miliar, yang harus ditanggung para pemilik.
  10. Di banyak kawasan yang dikelola pelaku pembangunan, pertanggungjawaban penggunaan uang pemilik dan penghuni tidak pernah dilakukan, meski dituntut para pemilik. Beberapa pemilik yang memprotes penyimpangan hukum ini, ada yang malah dimatikan listrik dan airnya sampai sekarang selama lebih setahun. Pemilik ini pernah menggugat pelaku pembangunan karena ukuran unitnya lebih kecil dari yang yang tertera dalam sertifikat, dan ia dimenangkan hakim serta uang pembeliannya sebagian harus dikembalikan oleh penjual. Modus pemadaman listrik dan air ini terjadi di mana-mana. Walaupun undang-undang menyebutkan bahwa yang berwenang atas listrik adalah negara karena merupakan kebutuhan pokok vital masyarakat.
  11. Masih banyak lagi macam kasus penyelewengan hukum, misalnya, status tanah dimana Rusun berdiri juga tidak pernah dibuka penjual. Pembeli baru terkaget-kaget 20 tahun kemudian pada saat SHBG harus diperpanjang. Tahunya tanah dimana Rusun dibangun adalah tanah pemerintah yang hanya dipinjam pakai oleh pelaku pembangunan. Dapatlah kita bayangkan kesulitan para pemilik dan penghuni Rusun yang berstatus belum merdeka di negara merdeka berdasar hukum ini.

Sebenarnya dengan adanya Operasi Tangkap Tangan (OTT) oleh KPK terhadap anggota DPRD DKI Jakarta dan petinggi pengembang besar, terus terang seperti memberi harapan kepada para pembeli Rusun yang telah lama merana. Tetapi kami hanya bisa menunggu perkembangan proses di KPK. Yang terendus KPK baru puncak gunung es pelanggaran hukum yang muncul di permukaan, sedangkan yang di bawah permukaan, amat sangat lebih besar.

Semoga tulisan ini dapat menggugah nurani pihak-pihak yang belum sadar dan ikut berperan dalam terjadinya petaka ini.

dr Krismanto Prawirosumarto
Identitas ada pada redaksi

Komentar